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O impacto dos “golden visas” no mercado residencial

O impacto dos “golden visas” no mercado residencial

09 set 2022
O regime das “Autorizações de Residência para Atividade de Investimento”, mais conhecido por “golden visas” foi alterado por forma a favorecer a promoção do investimento imobiliário nos territórios do interior, penso ser relevante fazer um ponto de situação dos resultados do mesmo no imobiliário ao longo dos últimos nove anos. Este exercício serve também para verificar em que medida a concentração da atribuição destes visas em Lisboa contribuiu para o aumento dos preços da habitação em Lisboa por comparação com outras cidades, argumento que tem sido usado para justificar estas alterações.
Os números deste regime, associados à componente do investimento imobiliário, são os seguintes:

Os números deste regime, associados à componente do investimento imobiliário, são os seguintes:
  • Número de golden visas emitidos até Jan-2022: 9.660;
  • Montante do investimento até Jan-2022: EUR 5.5 BN.
É certo que as cerca de dez mil transações ao longo dos últimos 9 anos representam uma percentagem reduzida do volume e montante das transações imobiliárias efetuadas em Portugal. A Figura 1 reporta o peso das transações associadas a golden visas na totalidade das transações.


Fonte: INE e SEF
Contudo, este argumento parece-me falacioso visto que a maioria das transações se realizaram em Lisboa. A Figura 2 restringe esta análise e reporta o peso dos golden visas nas transações realizadas em Lisboa, assumindo que a totalidade das transações de golden visas se efetuaram em Lisboa.


Fonte: INE e SEF
Pese embora o aumento da proporção dos golden visas nas transações de Lisboa, o seu peso não parece ser ainda um fator determinante da subida de preços, pelo menos para as classes médias pois é provável que o seja na habitação dirigida às classes altas. Na realidade, tendo o sector da promoção imobiliária construído e reabilitado, entre 2016 e 2020, cerca de dez mil fogos na Grande Lisboa (Fonte: Pordata) e tendo-se atribuído aproximadamente seis mil golden visas, é inevitável que se responsabilize este regime pela falta de habitação nova em Lisboa e pela subida dos preços nos segmentos dirigidos às classes altas.
Contudo, a generalização desta evolução para os outros segmentos poderá ser incorreto e requer uma comparação da evolução dos níveis de preços da habitação de Lisboa com outras cidades. A Figura 3 faz esta comparação com o Porto, Amadora, Gaia, Braga e Aveiro.



Figura 3: Índices de preços de habitação

Fonte: INE

Conforme se pode verificar, Lisboa teve um desempenho positivo e superior ao de Portugal mas este último facto não deverá ser surpreendente. Em qualquer índice, há sempre cinquenta por cento dos seus constituintes que tem um desempenho superior e cinquenta por cento com um desempenho inferior. Logo, defender que a subida generalizada do nível de preços da habitação em Lisboa é responsabilidade dos golden visas só faria sentido se Lisboa se tivesse destacado das restantes cidades, o que não se verifica. Parece-me que a subida generalizada do nível de preços na maioria das cidades portuguesas, sejam ou não recetoras de golden visas, é o reflexo de um déficit estrutural de habitação. A alteração do regime de golden visas poderá promover uma alocação de capital mais equilibrada, da qual as cidades de dimensão média poderão sair beneficiadas, e atenuar a pressão imobiliária nos segmentos altos em Lisboa, mas não tornará a habitação mais acessível.
Habitação acessível passa pelo levantamento dos obstáculos existentes ao aumento da oferta de habitação pois só assim as forças de mercado funcionarão e os desequilíbrios serão atenuados. As medidas que acelerem os processos de licenciamentos nas câmaras, facilitem o financiamento, reduzam os custos fiscais, disponibilizem terrenos públicos através de esquemas de concessão, etc. são parte integrante da solução.
A este propósito, é de louvar as medidas que estão a ser implementadas por alguns municípios para o fomento de construção de habitação acessível para as classes médias através da concessão do direito de usufruto de terrenos/imóveis públicos. Se realizadas com equilíbrio, estas medidas beneficiarão as populações, pois terão acesso a habitação acessível, o Estado, pois irá renovar o seu parque imobiliário, e os investidores, pois terão yields ajustadas ao risco.
 
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